Vendí mi piso en 2010. ¿Y si hubiera vendido hoy?

Cuando lo conté aquí en el blog tuve un montón de críticas, la mayoría por haberlo hecho con una agencia, que es lo que recomiendo siempre. También por la fuerte rebaja que apliqué: “Regalando cualquiera vende”, me dijeron.
Efectivamente tuve que bajar, y mucho. Concretamente un 30% por debajo del precio medio de la zona, y un 37% por debajo del precio máximo de la zona. Aun así, al haber comprado en 1999, la plusvalía se mantuvo en un 60%.

Para muchos hubiera sido preferible esperar. Ahora que han pasado 2 años, ¿qué habría pasado si hubiera vendido hoy? La respuesta es sencilla: asumiendo que habría necesitado, una vez más, un descuento del 30% por debajo del precio medio de la zona, habría ingresado un 23,4% menos. Suponiendo un precio final de venta de 200.000 € en 2010, esto representa ingresar casi 50.000 € de menos en 2012. Y es que los precios de la zona, como en el resto de España, han continuado bajando…

Cada año de espera te cuesta en bajadas un año de subidas. 
En el momento de la venta, en 2010, el precio medio del m2 había bajado al nivel de 2004. Vendiendo hoy, en 2012, el precio medio del m2 estaría como en 2002. En 2 años de espera los precios han retrocedido 2 años en el tiempo. La curva es casi simétrica; los pisos se deprecian casi al mismo ritmo que subieron.

Por eso sigo aconsejando a los propietarios que necesitan vender a corto plazo que no esperen. Todos los pronósticos apuntan bajadas, así que la pregunta sigue siendo esperar… a qué?

1ª jornada Immoscòpia en Barcelona

La semana pasada asistí a la 1ª Jornada Immoscòpia, organizada por los Apis de Catalunya. Al entrar en la sala me sorprendió lo lleno que se veía el auditorio de Caixaforum. Joan Ollé me comentó que había 350 inscritos, de los que se presentaron 250; el ambiente era entusiasta, participativo y atento. Mucha gente tomando nota en su iPad, y haciendo fotos con él o con su smarthphone. Me pareció una imagen esperanzadora: el profesional inmobiliario usando a fondo las nuevas tecnologías.

De la intervención de Fernando García Erviti, director de CRS Spain, me gustó especialmente esta frase: “La crisis va a pasar, internet no. Y como profesional inmobiliario te obliga a transformarte profundamente.”

Fernando es un firme defensor de la MLS como vehículo de cooperación entre profesionales, y estuvo desgranando las ventajas de trabajar en equipo, especialmente en los tiempos duros que estamos viviendo.

Para él, el gran competidor del profesional inmobiliario es el particular que intenta vender por su cuenta. El profesional inmobiliario está obligado a saber más que él, a tener más herramientas que él, y a ser capaz de hacer más que él. Comparto totalmente esta idea. En idealista defendemos sistemáticamente el papel del profesional como la mejor opción para vender y comprar, y fue todo un consuelo ver que no estamos solos :-)

Carlos Fanjul, de Rentalo, inmobiliaria de Gijón, detalló en una presentación muy amena y didáctica cómo usar Twitter para hacer negocio. Comentó que el uso profesional de Facebook como herramienta de negocio inmobiliario ha caído y que cada vez se ve más como herramienta de comunicación lúdica, y que Twitter en cambio está ganando usuarios profesionales rápidamente.

Preguntó a la sala quién está en Twitter, y aprox 40% alzó la mano. Más que en Madrid, donde se hizo la misma pregunta en el foro de Inmociónate.

Carlos traía este divertido vídeo para explicar mejor Twitter

Y dejó esta imagen poética y totalmente cierta: "las oportunidades son como los amaneceres; si no aprovechas el momento, se van"

Pere González Nebreda, CEO de A52 Serveis Immobiliaris, comentó que el 80% de las familias de España tienen ingresos inferiores a los 40.000e anuales; según sus cálculos (máximo 30% de la renta para hipoteca, crédito por el 70% del importe) estas familias pueden comprar pisos de máx 150.000e. “No intentemos vender lo que no pueden comprar”, decía.

Joan Ollé, presidente de los Apis de Catalunya, se quejó amargamente de la reforma del alquiler. Fatal que el propietario se pueda quedar el piso prácticamente cuando quiera, fatal lo de reducir tanto la duración de los contratos… A su exposición siguió una salva de aplausos, así que en la sala parecía haber consenso. Alguien del Gobierno preguntó en algún momento a propietarios, inquilinos y profesionales qué querían?

El economista Ricard Fernández Ontiveros, de promociones Habitat, comentó que a pesar de que no se construye, el stock de pisos nuevos a la venta sigue aumentando por el bajo ritmo de ventas y la finalización de las obras en curso. Señaló también el riesgo de caer en la tentación de construir con calidades menores para bajar el precio, lo que a su juicio no es solución.

Xavier Tió, de Fincas Turó, y Rosa Hierro Prunera, de Restaura, defendieron lo que me parece una idea fundamental: hay que ser experto. El propietario viene super preparado, conoce perfectamente precios, tendencias e informes, ha estudiado la oferta y conoce los detalles. Si queremos convencerle de contratar a un profesional inmobiliario, hay que dar un porqué.

Xavier Tió comentó que seguimos en precios de burbuja. Según sus gráficos de precios, que arrancan en 1998, ahora estamos a nivel de 2004 pero queda mucho por bajar. Indicó que hoy las operaciones se cierran a -30% desde lo publicado.

Del auditorio surgió la pregunta “qué hacer con los pisos invendibles?”. La respuesta de Rosa Hierro fue “reformar y bajar. si no hay ascensor, qué hacer? bajar más. y si al final sigue siendo imposible vender, entonces alquilar.” Personalmente añadiré “y hacer marketing”; he visto menos vendibles que otros venderse antes gracias a una promoción excepcional, igual que he visto gangas pasando desapercibidas, para desesperación del propietario, por falta de visibilidad. No todo es el precio; el marketing es una herramienta básica para atraer a la demanda solvente, que existe y responde a la publicidad.

Hablando de rehabilitación, por cierto, la mesa comentó que se vecina algo peor que la aluminosis en el Eixample de Barcelona: el hierro. Al parecer ha sido usado profusamente y los problemas estructurales vendrán.

Joan Bermúdez, abogado consultor y asesor de empresas en Bercoma, comentó que en hipotecas vienen tipos bajos pero con diferenciales de +5%. Joaquim Coll, de Banc Sabadell, asentía, aunque luego precisó "Estamos estudiando las operaciones hipotecarias con los mismos criterios que hace 5 años". Me extrañó no escuchar risas en la sala.

Cuando comentó "Le estamos diciendo al particular que es un gran momento para comprar" sí se escucharon risas.

Con todo, la presencia de Banc Sabadell en la mesa en un momento en que los Apis acusan a la banca de competencia desleal me pareció valiente, e inteligente. Había publicidad del banco en la documentación y Joaquim Coll quiso dar un mensaje de normalidad, y de ser aliados del sector.

Se comentó también que se está dando el caso extremo de entidades bancarias que para evitar la ejecución del embargo ante el impago de la hipoteca, le ofrecen al inquilino quedarse de alquiler pagando una mensualidad inferior, pero que ya ni eso basta porque cada vez hay más familias que no pueden ni con ese alquiler reducido.

Un particular de la sala nos sorprendió a todos al pedir el micro. Empezó la frase con “Aquí todos sois inmobiliarios y sois unos…” y más de cuatro dieron un respingo, pero continuó "… unos valientes! Soy cliente de un Api y estoy contento; seguid siendo valientes"

Me encantó como mensaje final esta frase “te contratan porque confían en ti; te contratan a ti por seguridad, por un menor riesgo percibido”. Por eso las recetas del director general de la Fundació privada hospital de Sant Pau, Jordi Bachs, parecen la única salida para la crisis: formación, esfuerzo y profesionalidad.

Ver este post y sus comentarios en idealista.com/news

Vender mi piso: exclusiva, ¿sí o no?

Si lo preguntas a un propietario, la respuesta suele ser negativa: “Prefiero dar el piso a cuantas más agencias mejor, así tengo más opciones. En exclusiva no, así no lo puedo vender por mi cuenta”.
Cuando planteamos este tema en los cursos para profesionales de idealista.com, la reacción siempre es encendida. “Es imposible, ya nos gustaría, el propietario no quiere, todos mis competidores trabajan sin exclusiva y si yo la exijo voy con desventaja…”

El propietario sigue desconfiando de una profesión muy desprestigiada, y en el país de la picaresca todos buscan esquivar el pago de los honorarios. Pero por suerte esto está cambiando.
Por un lado, la crisis se ha llevado por delante a los profesionales poco solventes y los que quedan atesoran pericia y experiencia. Por otro lado, vender cuesta tanto que muchas veces el propietario no consigue vender por su cuenta, y requiere cada vez más los servicios de un profesional para la venta.

Para el propietario

-      La agencia se casa contigo
Si el piso lo venden varios, puede suceder –y sucede- que una agencia se esfuerce mucho en encontrar un comprador, pero en el último minuto otra agencia aparezca con una oferta y se lleve el gato al agua. Esto desincentiva al profesional, que intentará ocultar sus pisos para que no se los quite un competidor, y dosificará el esfuerzo por si acaba perdiendo la operación.

Si lo tienen en exclusiva, invierten todo su esfuerzo en venderlo: no hay riesgo de que el resultado del trabajo se lo lleve otro.
Puedes pensar que justamente, el tenerlo en exclusiva les quita presión por ir rápido, con lo que se relajan y no luchan por la venta. Si tienes esa sospecha es que escogiste mal la agencia. Rompe el contrato de exclusiva en cuanto puedas y cambia de inmobiliaria.
Y recuerda que, hoy en día, relajarse es un lujo que las agencias simplemente no se pueden permitir.

-      Escoge bien
Lo que puede suponer una ventaja si el profesional es competente puede ser una pesadilla si la agencia te falla. Por eso es vital seleccionar con mucho cuidado, y que sean serios y de confianza. Aquí tienes algunas claves para escoger bien:

http://www.eduardandreu.com/2010/10/como-identificar-una-buena-inmobiliaria.html

-      Con exclusiva se vende antes
Las agencias lo tienen claro: los pisos sin exclusiva se publican ocultando su dirección. Esto, obviamente, no les gusta a los compradores, que quieren ver exactamente dónde se encuentra el piso. Por ese motivo, en idealista.com y en otros portales los inmuebles con dirección exacta se muestran antes que los demás. Y esto hace que se vean más, tengan más contactos y se vendan antes.
Además, las agencias disponen de herramientas de marketing para promocionar determinados inmuebles: destacados, visitas virtuales, vídeos profesionales… qué inmuebles crees que escogen?

-      Un solo interlocutor
El proceso de venta va a ser largo y duro. Necesitas a alguien en quien confiar, que te guíe y que te oriente. Tu piso está en el mercado y suscita reacciones. Si te las cuentan varias agencias distintas puede ser imposible sacar conclusiones claras. Los acontecimientos se sucederán muy rápido y llegará un momento en que tendrás que decidir. Si dependes de lo que te digan varios agentes es posible que acabes tomando decisiones equivocadas.

-      El contrato:
Que lo revise un abogado. Es importante que te sientas cómodo con él, y que te deje vía libre para cambiar de agente en caso necesario. Para ello aconsejo plazos cortos, aunque no menos de 6 meses. Ten en cuenta que el plazo medio de permanencia de un anuncio en idealista.com es de 12 meses. Un profesional solvente puede vender mucho más rápido, pero tienes que darle un mínimo de tiempo.

-      Los honorarios:

Pensar que te los puedes ahorrar es como querer ir al dentista sin pagar. Vender un piso es algo realmente complicado hoy en día: hay que afinar en el precio, invertir en publicidad, atender muchas visitas y resolver papeleo. Y además va a ser una de las operaciones económicas de mayor envergadura de tu vida, así que un error o un contratiempo legal puede ser un problema serio. Si le pagas a tu mecánico por una pequeña reparación, vas a escatimar esfuerzos en algo tan importante?

-      Las llaves:
Hablar de exclusiva es hablar de confianza. Si no te sientes con ánimo de dejarle las llaves a tu agencia, busca otra que te de más confianza. Vender es complicado; no disponer de las llaves puede ser un serio contratiempo para el vendedor.

Además, hay propietarios que dan la llave y propietarios que no, pero con tantos pisos por vender el comercial prioriza. A qué piso le dedicará más esfuerzo?

Para la agencia

-      Inténtalo

La mayoría de agencias no trabajan con exclusiva simplemente porque no lo intentan. Si no lo intentas no lo lograrás.

-      No hay manera, no quieren. Dar el piso a muchas agencias es la costumbre. Se niegan
Esto es lo que piensan todos tus competidores. Por eso –casi-nadie trabaja con exclusiva. Pero las agencias que trabajan solo con exclusiva existen. Y en idealista.com estamos viendo 2 cosas: que cada vez hay más, y que les va muy bien.

Ojo: el propietario quiere vender, pero no te va a regalar nada. Si quieres la exclusiva te la vas a tener que currar.

-      Haz un casting:
Sergi Verges, profesional de éxito de Calafell, comenta que él no trabaja con inmuebles, trabaja con propietarios. “No me interesan las casas, me interesan las personas”, comenta. Así que selecciona. Si el propietario te ha gustado, le ves razonable y serio y su intención de vender es firme, cásate con él. El proceso de venta será largo y duro y tenéis que pasarlo juntos, así que mejor escoger con cuidado. Si no lo ves claro, simplemente no aceptes el encargo de venta. O te casaste con la primera pareja que se te puso a tiro? (Si la respuesta es sí puedes dejar de leer)

-      El propietario te necesita

Uno de nuestros servicios de captación consiste en mostrar al profesional la lista completa de particulares de una determinada zona, con la fecha de alta de cada inmueble, su precio actual y la diferencia con el precio inicial. Este informe revela que hay una cantidad creciente de propietarios desesperados. Algunos llevan intentando vender desde hace años y lo que empezó con un “no pienso bajar, no tengo prisa, ya vendrá el comprador” se ha transformado en “ya no puedo esperar más, no es que no tenga ofertas, es que ni me llaman, se nos acaba el tiempo, he bajado y nada”.
Además, la desaparición masiva de agencias, que han cerrado, ha dejado municipios enteros sin inmobiliarias. En idealista.com estamos viendo todos los días particulares que acuden a profesionales que están a 30 km de su casa, simplemente porque no tienen otras opciones.

Qué espera el propietario?

-      Confianza
No se va a casar con cualquiera. Prepara todas tus credenciales y documéntalas bien: asociaciones profesionales a las que perteneces, titulación y formación, ventas realizadas, cartera gestionada, años de trayectoria…

-      Trabajo
Si ahora la costumbre es dar el piso a 7 agencias es porque el propietario piensa que así el esfuerzo global para vender su piso será mayor. Tienes que convencerle de lo contrario explicando detalladamente todas las gestiones de las que te vas a encargar.

-      Método
Si recurren a ti es porque eres un especialista en la materia. Demuéstralo. Los mejores clientes de idealista presentan un minucioso plan de trabajo al propietario, en el que se detalla todo el proceso de venta:

·         calendario de actuación: pasos que se seguirán detallados por semanas
un clásico: semana 1 y 2, publicación. semana 3, primer recuento de contactos. semana 4, acciones de marketing…

·         acciones publicitarias previstas, y la inversión que requiere cada una

·         posición que va a ocupar el inmueble en los listados de idealista, y cómo se va a lograr

·         tiempo de respuesta al comprador y tipo de respuesta que se le va a dar

·         seguimiento de los contactos de comprador: cómo se procede si se produce una llamada fuera de horario laboral, qué se hace cuando llega un mail interesándose por el inmueble, cómo se actúa cuando un comprador presenta una oferta

·         ofertas en firme y negociación: explica con antelación qué vas a hacer cuando un comprador ofrezca una cifra en firme, y cómo actuarás si es con arras o sin ellas. Detalla claramente el procedimiento que se seguirá cuando el importe ofrecido sea menor que el esperado

-      Precio:
Obviamente el propietario aspira a vender al precio más alto posible, pero una aspiración excesiva es la causa más común de ventas perdidas. Es obligatorio documentar con todo detalle el porqué recomiendas un precio u otro. Recuerda que el propietario tiene hoy en día muchos datos a su alcance, aunque muchas veces no los va a saber interpretar.

-      Honorarios justos:
Una de las acusaciones más comunes del propietario a la agencia es “ellos tiran por la calle de en medio, bajar el precio y listo. Total, la casa no es suya”. La solución es plantear un escalado para tu comisión en la que si el precio baja, tú también cobras menos. Así queda claro que el interés de ambas partes va a ser el de vender, pero no a cualquier precio.

Personalmente pienso que la exclusiva es la mejor opción, tanto para la agencia como para el propietario, porque garantiza que el proceso de venta es gestionado con un interés firme por ambas partes. Así lo hice en la venta de mi piso, que por cierto se materializó en escasos 3 meses:
http://www.eduardandreu.com/2010/09/mi-piso-ya-esta-vendido.html

Qué opinas tú?

Posts relacionados:
http://www.eduardandreu.com/2010/06/vender-mi-piso-agencia-o-particular.html

Inmobiliarias que venden: 10 casos de éxito

Cuanto más escucho sobre dificultades y desgracias derivadas de la crisis, más agradezco a los profesionales que nos cuentan sus éxitos. Sale de la crisis el que quiere salir, y no hay otra forma que centrarse en lo positivo. Hablemos de las buenas noticias, nos dicen nuestros clientes, y sin duda hablar de empresas que funcionan y consiguen vender es una buena manera.

Además me alegra enormemente que cada vez sean más los profesionales que ven en estos resúmenes de éxitos una manera de promocionar su marca y su calidad profesional. En el primer post había 4 casos, luego 8, esta vez son 10. Mi enhorabuena a todos!

FaroInmobiliaria

Susana, de Faro Inmobiliaria, agencia de Madrid, nos comenta que empezó a publicar sus pisos como profesional el 30 de abril, y el día 7 ya tenía señalizada una venta. Actualmente está a punto de vender otros 2 inmuebles.

El precio medio de su cartera es de 119.000 €, y ofrece pisos de unos 70m2 en el barrio de Ciudad Lineal.

Desde el 30 de abril al 10 de mayo ha recibido 50 contactos de compradores, y comenta:

"Animo a todos los profesionales del sector a publicar en idealista.com. El primer contacto que me produjo una venta fue a los 7 días!

Su oficina virtual es muy efectiva, sencilla y los contactos son en su mayoría compradores reales, que es lo que nos hace falta."

Asesoramientoen Inversiones Mobiliarias

www.almansa11.net

Joaquín Fernández de Córdoba y Elena Marín, de Asesoramiento en Inversiones Mobiliarias, agencia de Sevilla dedicada al alquiler, nos comentan que publican desde el 23 de marzo, y les han hecho falta solo 44 contactos de idealista.com, recibidos en solo 3 semanas para cerrar 7 alquileres.

En concreto, tenían por alquilar 13 estudios, apartamentos de 1 habitación y duplex, a un precio medio de 525 €. Su comentario:

“idealista.com es una buena página y sencilla de utilizar. Buen y eficiente trato comercial. Fácil de localizar inmuebles por zonas.”

FeyjoServicios Inmobiliarios

Feyjo, agencia profesional de reconocido prestigio en Las Palmas de Gran Canaria, se ha esmerado desde el primer momento en cuidar la publicación de sus inmuebles, siguiendo los consejos de su gestor en idealista.com. Gracias a ello han conseguido más de 70 contactos de compradores en un periodo de 2 meses, de los que han obtenido ya 2 operaciones de venta.

Depain

www.depain.es

 

Antonio Guadalix es el Director Comercial de Depain, agencia de Alcobendas, Madrid. De 20 viviendas por vender, a un precio medio de 250.000 € (pisos y chalets en la zona norte de Madrid), ha vendido ya 3.

Las ventas surgen de los 42 emails y de las llamadas recibidas en tan solo un mes, desde el 15 de marzo hasta el 15 de abril.

“Comentar que después de trabajar con los portales inmobiliarios más conocidos en España, hemos descubierto la efectividad de idealista.com, ya que en un mes hemos cerrado 3 operaciones de venta a través de este portal, y con viso a corto plazo de 2 operaciones más. idealista.com no solo es un portal efectivo, sino profesional y sencillo en su manejo, y con toda la ayuda de su personal cualificado, que lo hace aún más fácil de manejar. Comentar también que no solo vamos a seguir con ellos, sino que vamos a ampliar para tener más presencia en el mercado inmobiliario ya que nos ha ido muy bien y nos gusta mucho la transparencia en la contratación; creemos que tendremos un futuro mejor por su mejoría constante en complacer y comprender al cliente en sus necesidades.”

Teilname

María y Jaume Oller, de Teilname Promociones Inmobiliarias, promotora de Barcelona, tenían una última vivienda a la venta en su promoción Nou Vendrell, al precio de 1.225€ / m2. Han bastado 4 meses para venderla.

Se trataba de una vivienda unifamiliar en zona residencial, jardín con zona de barbacoa cubierta y acabados de alta calidad, con amplia cocina equipada, 4 habitaciones dobles con armario empotrado revestido de madera, una de las habitaciones es una suite con amplio vestidor, tres cuartos de baño y cuarto lavadero.

En estos 4 meses han recibido 22 mails + 15 llamadas, 37 contactos en total. Debido a que eran viviendas de segunda residencia, desde Teilname comentan que además de publicitarse han tenido que aplicar una fuerte rebaja en el precio.

RL Inmobiliaria

Enrique Marinas, de RL Inmobiliaria de Madrid, nos comenta que a la promoción Cooperativa Rozas Madrid, promoción de 12 chalets en Majadahonda, le quedaban 5 viviendas por vender. A un precio medio de 440.000 €, las tuvo 40 días publicadas en idealista.com y obtuvo 10 contactos, de los que salieron 3 ventas.

“Volveré a contratar con vosotros en cuanto empiece a comercializar la nueva promoción”, nos comenta Enrique.

EligeWorkplace

Lorena Puig, de Elige Workplace, centro de negocios ubicado en la calle Velázquez de Madrid, alquilaba 11 despachos profesionales a un precio medio de 650 € mensuales. En 2 meses, recibió a través de idealista 32 llamadas y 5 mails, con los que alquiló 4 de los 11 despachos disponibles. Finalizada la comercialización, valoran el resultado como muy satisfactorio y piensan repetir en cuanto empiecen a comercializar de nuevo.

JandíaSur SA

Inmobiliarias que están vendiendo: 8 casos de éxito

En los tiempos que corren, el desánimo hace mella en cualquiera. Por eso sigo más atentos que nunca a los casos de éxito, inmobiliarias que están vendiendo y que nos cuentan los detalles.

Si quieres contarnos tu éxito, llámanos al 902 50 80 00 o déjanos tus datos pinchando en el link y te llamaremos
http://www.idealista.com/pagina/inmobiliarias#informacion_inmobiliarias

Finques Rosselló, 9 pisos vendidos en la última semana

finquesrossello.com

Manel Regader, gerente de esta agencia de Mataró, Barcelona, y su mujer Inés comentan la clave de su éxito: ganarse el nombre y el prestigio a pulso y con absoluta profesionalidad, teniendo como máxima tratar a sus clientes como personas y de la misma forma que les gustaría que los tratasen a ellos mismos. A la hora de seleccionar a sus empleados, lo hacen de forma concienzuda, teniendo en cuenta en primer lugar la calidad humana, la profesionalidad y el talento para poder brindar el mejor servicio posible a sus clientes. Saben que lo importante no es que un cliente entre en sus oficinas, sino que vuelva… y cuando esto sucede, saben que han cumplido con su objetivo.

“La casa que buscas”, promoción en Villaviciosa de Odón vendida

Fernando, de la inmobiliaria “La casa que buscas”, de Móstoles, nos cuenta cómo vendió en tan solo 1 mes los 5 pareados de la promoción “Las terrazas de campodón”, en la Avenida de madrid de Villaviciosa de Odón. El precio medio era de 399.0000e para 260 mts de vivienda distribuidos en cuatro plantas y parcela de 250 mts con piscina propia.

Fernando recibió en 1 mes más de 31 contactos, o sea, mínimo uno por día, y comenta que “el secreto de la comercialización se basa en 2 pilares fundamentales, producto muy bueno y precio súper atractivo, acompañado de los contactos recibidos por portales solventes como idealista.com”.

Construcciones Jiménez Ruiz promoción de obra nueva todo alquilado

Isidoro, de Construcciones Jimenez Ruiz, de Valdemoro (Madrid), ha alquilado recientemente toda su promoción de obra nueva. 2 de las 3 viviendas que ofrecía se alquilaron tras recibir 12 contactos a través de idealista.com. Sus pisos han estado anunciados desde septiembre 2011 a febrero 2012 a un precio medio de 8€ por m2.

Acimex S.L: promoción de obra nueva, todo vendido

www.acimex.es

Acabamos de retirar del portal la Promoción VPO Edificio Acimex, (Mérida, Badajoz) porque ya están vendidos los 13 pisos que estaban disponibles. Con idealista.com han realizado un total de 3 operaciones con unos contactos que rondan los 42 emails y 60 llamadas.

La promoción ha estado publicada 11 meses y proponía 49 viviendas de protección oficial, garaje, trastero y 6 locales comerciales a un precio medio de 100.000 €.

Asemcor sca: promoción de obra nueva, todo vendido

Este promotor de Córdoba ha vendido la totalidad de su promoción Cooperativa de viviendas puerta de pedroches, canalizando a través de idealista el 40% aproximado del total de sus ventas. Tenía en venta un total de 65 viviendas, que han estado anunciadas en idealista.com dos años. Precios medios a los que se anunciaban: duplex 150.000 €, piso 3 dormitorios 116.500 €, piso de 2 dormitorios 63.000 €.

Se trata de una urbanización cerrada con zonas comunes de jardin, piscina y aparcamiento en superficie. Los duplex o casas adosadas tienen 90 metros útiles, patio de 20 metros y terraza transitable de 40. Los pisos de 3 dormitorios, 70 metros útiles, el bajo patio de 40 y el primero terraza transitable de 60, y el piso de 2 dormitorios 49 metros útiles, el bajo patio de 21 y el primero terraza transitable de 50.

Nº total de emails recibidos por idealista.com: 1.004

Nº total de ventas conseguidas con idealista.com: 23 (2,29% ventas sobre contactos)

Según comenta Juan Antonio Ponferrada, “idealista.com ha sido el medio online que más contactos nos ha facilitado.”

Rocaisil: promoción de obra nueva, todo vendido

Josep Manresa de Rocaisil, promotor de València d’Àneu (Lleida), ha vendido con idealista.com el único piso que quedaba a la venta en su promoción de Isil, en el Alt Àneu, Lleida.

Esta promoción consta de 5 viviendas y el último piso disponible ha estado publicado en idealista.com durante 4 meses a 136.000€. En este tiempo Rocaisil ha recibido 10 contactos que han bastado para cerrar la última venta.

Urbanisme 95 s.l.: promoción de obra nueva, todo alquilado

Josep Pitarch nos comenta feliz que finalmente ha alquilado con opción a compra la última vivienda que tenía disponible en su promoción de C/ de la Estación nº168 de La Granada del Penedès, en Barcelona. Ha tenido la promoción publicada al precio de 278.000€ en idealista durante 5 meses, en los que ha recibido 13 contactos.

Obegisa

www.obrasespeciales.com

Natalia Monreal de Obras Especiales, promotora de Donostia-San Sebastián (Guipúzcoa) nos comenta que ya ha vendido todas las unidades que le quedaban a la venta en su promoción de la Calle Ernai 15-17, en Bergara (Guipúzcoa).

Tenía por vender 4 viviendas, de las que ha vendido 1 (la última) con los 5 contactos recibidos en los 2 meses que la ha tenido publicada en idealista. El precio medio de las viviendas que se anunciaban es de 240.500 €. 

Otros casos de éxito en idealista.com/news:

http://www.idealista.com/news/archivo/2012/01/05/0378013-4-casos-de-exito

http://www.idealista.com/news/archivo/2011/11/03/0360264-quien-vende-pisos

http://www.idealista.com/news/archivo/2011/09/01/0346063-todo-vendido-en-agosto

http://www.idealista.com/news/archivo/2011/04/25/0318891-como-aumentar-un-30-tus-ventas-de-pisos

http://www.idealista.com/news/gente/eandreu/blog/jaureguizar-un-caso-de-exito

Al cuerno la política de empresa

"No gestionamos la hipoteca, no es nuestra política de empresa"
"No comercializamos inmuebles de banca por política de empresa"
"No nos dedicamos al alquiler, es nuestra política de empresa"
"Por política de empresa no salimos a captar el propietario, esperamos a que venga"
"Las primeras llamadas no las atendemos, nuestra política de empresa es atender solo al comprador que llama por segunda vez"
"Por política de empresa no podemos invertir tiempo en mejorar nuestros anuncios en internet"

Cuando un profesional repite frases como estas tanto que parecen escritas en piedra, lo que viene a continuación suelen ser  dificultades financieras, tensiones de tesorería y concurso de acreedores.

Seguramente no es tan fácil, y la solución para el profesional inmobiliario no sea solo encontrar hipoteca, vender pisos de banca, lanzarse al alquiler, potenciar la captación, atender rápido o mejorar la presencia en internet. Pero todos los días veo dos cosas: los que están cuidando estas claves son nuestros clientes más prósperos, y muchos están creciendo.

Y la mayoría han cambiado su sacrosanta política de empresa para adaptarse, reinventarse y sobrevivir. Por eso a los abanderados de ser fieles a sí mismos, a los acérrimos defensores de su identidad y su esencia, a los que oponen resistencia numantina a cualquier cambio, mi pregunta: emprendiste tu negocio para servir a tu política de empresa, o era al revés?

Ya no basta con responder, hay que hacerlo rápido

El sentido común no deja lugar a dudas: si quieres vender, lo mejor es responder a los contactos.

Desgraciadamente, como destaca este informe de laconsultora ACP de Sitges, Barcelona, hecho sobre 300 promotores de obra nueva, un 45% de los contactos no se responden nunca, un 15% tada entre 1 y 2 días, un 10% responde pasada 1 semana, un 15% responde tras 2 semanas y tan solo un 15% responde antes de 24h.

Resulta como mínimo chocante cuando obtener estos contactos cuesta dinero...

Pero estamos en plena era de internet y ya no basta con responder, además hay que hacerlo rápido.

Este informe de Harvard Business Review lo deja claro:

Tras analizar 2.241 empresas americanas y verificar el tiempo que tardan en responder a los contactos online de sus potenciales clientes, el estudio concluye lo siguiente:

- los que responden antes de 1h tienen 7 veces más opciones de tener una conversación relevante con un decisor que los que responden después de 1h.

- los que responden antes de 1h tienen 60 veces más opciones de tener una conversación relevante con un decisor que los que responden después de 24h.

Según el mismo estudio, 37% de las empresas analizadas responden antes de 1h; 16% responden tras 1h pero antes de 24h, 24% tarda más de 24h y un 23% no responde.

Parece por tanto que en Estados Unidos se le da mucha más importancia a responder y hacerlo rápido, pero el estudio concluye que la respuesta sigue siendo demasiado lenta.

Ayer comenté estos datos en un curso para clientes en idealista.com Barcelona, y hubo un lógico consenso en la importancia de atender rápido a los particulares que busca casa. En el café surgieron las dificultades: tras años de ajustes y reducciones de plantilla, falta personal para atender rápido y bien. Las centralitas se desvían casi siempre al móvil y las llamadas te pillan en la moto o sin cobertura en el metro. Algunos no pierden ni un minuto y llevan manos libres instalados en el casco, pero prácticamente todos coinciden en lo vital que resulta el servicio de redirección exclusivo –y gratuito- de idealista: todas las llamadas, se atiendan o no, quedan registradas en el software de gestión y así se pueden contar y recuperar.

Si quieres más información puedes contactar el equipo comercial de idealista al 902 50 8000, o dejarnos tus datos aquí para que te llamemos.

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http://www.eduardandreu.com/2011/05/10-consejos-para-vender-mas.html

Pisos vendidos: 4 casos de éxito

Hoy en día se habla más de dificultades que de éxitos; por eso de cuando en cuando repasamos algunos de los testimonios que nos van llegando de nuestros clientes profesionales con pisos vendidos. Aquí van algunos. Para empezar 2012 con el ánimo alto!

Elizbide 2006
Promoción en Sopelana, Vizcaya. Todo vendido

Recientemente este promotor de Getxo, Vizcaya, se ha desprendido del último chalet que le quedaba en su promoción de Sopelana. Estuvo publicado 6 meses a 750.000€, un precio complicado. Recibió 7 contactos a través de idealista.com y con uno de ellos cerró la venta.

TM Grupo Inmobiliario
6 ventas con idealista, y siguen construyendo

Este potente grupo promotor de Torrevieja, Alicante, comercializa varias promociones apoyándose en idealista.com. Destacan la importancia de las ventas a cliente internacional, especialmente en Torrevieja y Orihuela Costa, y están orgullosos del ritmo de ventas de su promoción Mar del Pulpí en San Juan de los Terreros, Almería, publicada en idealista.com desde mayo 2010 aun precio medio de 148.000€.

Vendieron las 64 viviendas de la 1ª fase y las 66 de la 2ª, y actualmente están desarrollando la 3ª fase con 45 viviendas.

En el maltrecho mercado nacional idealista.com está siendo clave: en total, en 2011 han recibido 182 contactos a través de idealista.com, con los que han cerrado 6 ventas.

Recientemente el equipo de TM explicaba las claves de su éxito en este artículo.



Atlántico Homes
Primera venta en tiempo record

Con tan solo 40 inmuebles publicados, esta inmobiliaria de las Palmas logró su primera venta a través de idealista en su 2º mes como cliente, con tan solo 67 contactos repartidos en 27 llamadas y 40 emails.

Le han agradecido a su gestor comercial su ayuda, y nosotros le agradecemos a Atlántico Homes su confianza. El objetivo principal del equipo comercial de idealista.com es que nuestros clientes vendan, y nada nos alegra más que constatar que, tras el trabajo, los resultados llegan.


Gravina Inmobiliaria
+20% más de operaciones en 2011

María Vázquez nos comenta orgullosa, y con razón, el aumento de operaciones logradas a través de idealista.com en 2011. En esta inmobiliaria de Sevilla, en 2011 consiguieron 3.779 contactos repartidos en 2.096 llamadas y 1.683 emails, con los que cerraron 7 ventas y 20 alquileres, un 20% más que en 2010.

4 casos más que nos confirman, como cada día, que con buenos precios y trabajo se consigue vender. Felicidades a todos!

Voy a vender mi piso. ¿por dónde empiezo?

Por el precio. Estamos en un mercado bajista desde hace más de 4 años y se da por hecho que los ajustes no han terminado, así que el comprador exige fuertes rebajas. Pero además de poner un buen precio hay que hacer otras cosas. Últimamente me han preguntado unas cuantas veces qué hacer para vender un piso; lo cierto es que es todo un reto hoy en día. Recopilo aquí las respuestas que suelo dar.

Los precios que ves publicados son los de los pisos que no se han vendido todavía, así que

¿Cuál es el precio de los que sí se han vendido?

Puedes seguir un conjunto de anuncios durante un tiempo para descubrir cuándo son retirados, aunque eso no siempre significa que se haya vendido; puede que el propietario simplemente haya descartado vender.

Por ello lo más práctico es hacerse con los servicios de un profesional competente en quien se pueda confiar plenamente. En España, las agencias son las únicas que conocen los precios reales de venta.

¿Qué descuento tendré que aplicar para lograr la venta?

Aunque obviamente cada caso es un mundo, una estrategia posible es publicar un precio de partida e irlo rebajando paulatinamente -cada 10 días por ejemplo- mientras no se reciban contactos. La norma de oro a recordar hoy es clara: solo se vende lo que está comparativamente mejor de precio que el resto de la oferta. Y otra: se puede perder horas consultando estadísticas y haciendo cábalas, pero al final el precio adecuado es el que encuentre comprador. Así que hasta que no llegue, toca bajar.

Es lo que hice personalmente en la venta de mi piso de soltero, comprado en 1999 y vendido en julio 2010. Aquí la historia:

http://www.eduardandreu.com/2010/09/mi-piso-ya-esta-vendido.html

Otro dato a tener en cuenta: el "negative equity" (mi piso vale menos que lo que debo de hipoteca) afecta ya a tantas familias que es cada vez más frecuente, ante una caída de los ingresos, deshacerse de la vivienda asumiendo pérdidas para evitar una pérdida futura mayor.

¿Cómo ajustar el precio?

Ante la falta de estadísticas oficiales fiables lo ideal es usar varias fuentes. Algunas ideas:

- hacer una tasación oficial con una tasadora independiente

- consultar el precio de tasación de otros inmuebles similares en idealista: los puedes ver pinchando en "valor de inmuebles en la zona". Es un link que aparece en la ficha de tu inmueble, debajo de la dirección (solo en las zonas en que tenemos el acuerdo con Sociedad de Tasación vigente)

- consultar los informes de precios de idealista:
http://www.idealista.com/pagina/informes-precio-vivienda

- verificar la evolución de los precios con el índice 50 de idealista:
http://www.idealista.com/news/indicevivienda

- verificar los descuentos medios que propone la demanda de la zona con la herramienta de seguimiento de descuentos medios de idealista:
http://www.idealista.com/news/descuentos-viviendas

- hacer un benchmarking comparando el precio de inmuebles similares que compiten con el tuyo en todos los medios públicos disponibles

- escuchar las recomendaciones de la agencia

- según nuestros datos, la oferta más ajustada es la de las agencias, seguida de la de los bancos, para terminar con los particulares, que fijan los precios más altos.

El comprador está en Internet:

Y quiere ver anuncios de calidad. Pon el tuyo full equip: descripciones, fotos de calidad o vídeos.

Hay que hacer marketing:

El stock es inmenso y tu piso compite con muchos otros. Hay que destacar para atraer al comprador, así que conviene invertir en destacados, visitas virtuales o vídeos profesionales; todos los esfuerzos que puedas hacer serán de ayuda para acelerar la venta.

Sobre el poder del marketing para vender antes:

http://www.eduardandreu.com/2011/02/destacar-sirve-para-vender-mas.html

¿Qué es eso del home staging?

Indispensable que el piso esté ordenado y limpio, cuidar los olores y la temperatura. Reformas urgentes y pintura son un plus.

¿Es mejor vender con agencia?

Sin ninguna duda. Personalmente soy partidario de los acuerdos con exclusiva, aunque corta. Pero con o sin ella, la ayuda de una agencia es crucial. Y puede ser la diferencia entre vender y no vender.

Sobre si conviene o no apoyarse en un profesional:

http://www.eduardandreu.com/2011/02/en-idealistacom-recomendamos-comprar-y.html

Sobre cómo acertar escogiendo inmobiliaria:

http://www.eduardandreu.com/2010/10/como-identificar-una-buena-inmobiliaria.html

No tengo prisa

Estupendo, pero si quieres vender el tiempo juega en tu contra. Los precios siguen bajando...

Sobre el dilema: vender ahora o esperar?

http://www.eduardandreu.com/2011/09/vender-mi-piso-esperar-que.html

Y si te surgen dudas, siempre puedes hacer tu pregunta en el consultorio de idealista:

http://www.idealista.com/news/consultorio

Si se te ocurre algún otro consejo, deja tu comentario!